對於今年香港樓市的走勢，我對住宅市場相對樂觀，但工商物業就比較看淡；特別是我最近看到寫字樓空置率創下新高，竟然比我想像的最差情況還要差，而這些數據也幫我解開一個迷思：就是為什麼政府要在啟德地皮興建「簡約公屋」，以及有意將「方艙醫院」改裝為青年宿舍。

撰文：林一鳴

根據高力國際（Colliers）最新報告《2023年香港房地產市場展望》的數據，2022年香港寫字樓的空置率，攀升至14.7%的歷史高位〔圖一〕，較2021年的10.3%高出4.4%，較疫情前2019年6%升幅更高達2.45倍，情況實在令人擔憂。雖然香港經過第五波疫情之後，經濟已開始慢慢復甦，但寫字樓的供應遠較吸納量為大，在2022年全年淨吸納量僅為35.3萬平方呎，但供應量有376.8萬平方呎（政府差估署2023年1月出版的《香港物業報告》數據），供應是淨吸納量的10.7倍，將整體寫字樓的空置率大幅推高。

我認為，目前九龍東商業樓面面積約3400 萬平方呎，加上獲批及正在興建的項目，面積超過4000 萬平方呎，接近中環核心商業區的規模，但很多寫字樓都租唔出，還要興建CBD2及更多新寫字樓？儍的嗎？不擔心會變成商業鬼城嗎？CBD2 變成簡約公屋，主要的原因是「希望不似預期」。政府十幾年前想像的CBD2美好畫面，最後沒有出現，地皮也不能夠無限期養草，於是起公屋好過。

在十年前的時候，香港寫字樓的空置率仍在4% 以下，所以在東九龍興建甲級商業寫字樓，目標將銀行和金融機構BackOffice 搬到這裏，算是一個頗Make Sense的規劃。當時計劃除了甲級商業寫字樓、郵輪碼頭、旅遊及休閒中心、體育園等，亦研究過建立電車系統，及斥資120 億港元興建一條全長9公里的單軌鐵路，貫穿觀塘、九龍灣及啟德三區，本來預計於2018年動工，2023年落成，但後來就因為「技術困難」而沒有後來了；至於斥資82 億港元興建的啟德郵輪碼頭亦「不似預期」，主要原因在極差的交通配套，就算在疫情前，食肆冷清經營困難，經常都是烏燈黑火，客人稀疏，唯一商城「啟德泊遊城」於2016 年倒閉後，亦一直丟空至今。

由於我在啟德沒有任何物業，所以對CBD2興建「簡約公屋」沒有什麼感覺；但很多早期「因誤會而購入」啟德樓的人，心情就應該不太好受了。

——節錄自３月號《信報財經月刊》